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Passoire thermique : Définitions et solutions

Le logement passoire thermique dispose d’une mauvaise isolation et d’une consommation énergétique très élevée : 331kWh/m2/an contre 50kWh/m2/an pour les logements les plus performants. Des aides comme MaPrimeRénov’ ou la Prime énergie permettent de financer une meilleure isolation et un moyen de chauffage plus efficace pour ces logements.

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🕵️‍♀️ Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

illustration passoire thermique

Il existe 4,8 millions de logements passoires thermiques en France, dont 2 millions en location. Ce sont les logements qui perdent le plus d’énergie à cause d’une mauvaise isolation et de moyens de chauffage inadaptés.

Ce sont généralement les foyers les plus pollueurs et ceux dont la facture énergétique est la plus élevée. Ce sont ceux qui, également, possèdent la plus grosse empreinte en termes de pollutions et de production de CO2.

Ces logements sont aujourd’hui classés selon le Diagnostic de Performance Énergétique, de la note G à F, la première étant la moins performante. Pour en sortir, il faut atteindre une note de A, B, C, D ou E.

1. Location d’une passoire thermique : que dit la loi ?

Un décret publié au journal officiel détermine le calendrier des interdictions de location de passoire thermique en France Métropolitaine :

  • Classe G : interdit à la location à partir du 1er janvier 2025
  • Classe F : interdit à la location à partir du 1er janvier 2028
  • Classe E : interdit à la location à partir du 1er janvier 2034

Ces classes sont déterminées par un DPE (Diagnostic de Performances énergétiques) réalisé par un professionnel certifié.

Pour La Réunion, Mayotte, la Guadeloupe, la Guyane et la Martinique, c’est un calendrier différent qui est mis en place :

  • Classe G : interdit à la location à partir du 1er janvier 2028
  • Classe F : interdit à la location à partir du 1er janvier 2031

Est-il possible d’échapper à ces règles ?

En cas d’impossibilité de réaliser des travaux de rénovation en raison de contraintes d’architectures, il est possible d’être exempté de cette réglementation.

Les contraintes architecturales valables :

  • Risques sur la structure et le clos et couvert du logement
  • Risques de dénaturer l’aspect intérieur ou extérieur et la décoration d’une construction estimée comme ayant une valeur patrimoniale

Est-il possible d’augmenter le loyer d’une passoire thermique ?

La réglementation interdit depuis le 24 août 2022 l’augmentation des loyers pour les logements loués nus ou meublés dont le diagnostic de performance énergétique révèle une classe F ou G.

Le propriétaire pourra l’augmenter à partir du moment où il conduit des travaux de rénovation afin d’obtenir un logement plus efficace énergétiquement (classes E, D, C, B, A).

2. Vente et achat d’une passoire thermique : que dit la loi ?

La loi Climat française ou les directives européennes ne précisent pas si la vente de passoires thermiques est interdite ou non, elles peuvent donc être vendues de la même manière que les autres logements.

Cela est d’ailleurs peu probable qu, puisque cela reviendrait à détenir des centaines de milliers de logements vides sans occupants.

En revanche, ces biens risquent d’être décotés, de connaître des obligations de rénovation ou encore des augmentations de taxe foncière, tout cela pour inciter les propriétaires à entamer des rénovations.

Faut-il investir dans une passoire thermique ?

Comme tout investissement, cela comporte des risques et des difficultés.

Les décotes qu’entraine le statut de passoire thermique sont néanmoins des opportunités très intéressantes pour les investisseurs prêts à réaliser des travaux de rénovation par la suite.

Il faut bien analyser l’envergure de ceux-ci en amont, afin de ne pas se retrouver surpris par la suite et non rentable.

3. Passoire thermique sur Airbnb : que dit la loi ?

Les restrictions de location précédemment citées s’appliquent également aux logements Airbnb ainsi qu’à toutes les locations saisonnières ou touristiques.

Il en est ainsi pour éviter que les propriétaires ne contournent les lois en ne proposant que des locations touristiques.

🧐 Comment savoir si son logement est une passoire thermique ?

Deux moyens s’offrent au propriétaire ou locataire pour savoir si son logement est une passoire énergétique :

  1. Le DPE
  2. L’audit énergétique

1. DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique

dpe

Le DPE est une étude résultant en la création d’un document certifiant le niveau de performance énergétique du logement.

Il est réalisé par un professionnel certifié. Il coûte entre 100 et 250€ selon la complexité de l’étude et selon la société choisie. Il est conseillé de réaliser plusieurs devis en amont. Le DPE n’est pas éligible aux aides financières.

Il est obligatoire en cas de vente ou de location, que ce soit pour un appartement ou une maison. Dans le cas d’une vente, c’est le vendeur qui le finance. Dans le cas d’une location, c’est le propriétaire du logement.

Il doit avoir été réalisé depuis moins de 10 ans. Les critères du DPE sont régulièrement mis à jour : les DPE effectués avant le 30 juin 2021 sont à renouveler avant le 31 décembre 2024.

Un logement humide est souvent synonyme de passoire

L’humidité témoigne d’une mauvaise isolation : condensation, tâches, moisissures, auréoles, papiers peints, décrépis…

2. Audit énergétique

L’audit énergétique peut venir compléter le DPE. Il est même plus complet puisqu’en plus d’une analyse de l’isolation et de la consommation du logement, il propose des solutions afin de remédier aux divers problèmes trouvés.

Comme le DPE, il doit être réalisé par un professionnel certifié. Il analyse le logement et ses caractéristiques :

  • États des lieux : isolation, chauffage, régulation, ventilation
  • Estimation des performances : consommation, pertes énergétiques
  • Suggestion de travaux à effectuer

Le coût d’un audit énergétique oscille entre 800 et 1.500€ et varie selon la société choisie et la complexité de l’étude à réaliser. L’aide MaPrimeRénov’ peut permettre de financer jusqu’à 500€ de cet audit.

🏠 Comment rénover sa passoire thermique ?

mur

Isolation

climatiseur (1)

Ventilation / Régulation

chauffage

Chauffage

1. Travaux d’isolation

La qualité d’isolation d’une maison est le principal facteur agissant sur le niveau de consommation énergétique d’une maison et donc d’un logement efficace ou non.

Si les murs, les fenêtres ou les combles sont de trop gros ponts thermiques et perdent trop d’énergie, cela engendre une spirale négative qui se caractérise souvent par une augmentation du thermostat de chauffe en hiver pour compenser, accentuant encore davantage la perte d’énergie et ainsi de suite.

Il existe différentes techniques d’isolation :

  • Isolation depuis l’intérieur (ITI) à l’aide de techniques de soufflage, d’épandage, de pose de panneaux rigides ou semi-rigides, de pose d’isolant en rouleau : aisée à réaliser, peu onéreux, aucune autorisation nécessaire de la mairie, n’impacte pas l’aspect visuel extérieur, la surface habitable est néanmoins réduite
  • Isolation depuis l’extérieur (ITE) à l’aide de techniques de sarking par enduit, par bardage, par vêture : assez coûteux et complexe à mettre en place, déclaration obligatoire auprès de la mairie avec permis de construire, peut impacter l’aspect visuel extérieur, la surface habitable n’est pas modifiée

2. Ventilation et régulation

La VMC ou ventilation mécanique contrôlée permet de limiter encore davantage les pertes énergétiques. En effet, si l’air du logement n’est pas bien renouvelé, cela entraîne généralement de mauvaises odeurs ainsi qu’une stagnation de l’air et une prolifération de particules et éléments dangereux pour la santé.

Pour lutter contre ces phénomènes, les particuliers ont tendance à ouvrir leur fenêtre à l’excès, et d’ainsi perdre la chaleur ou la fraicheur créée à l’intérieur du logement à l’aide des appareils de chauffage ou de climatisation. Le meilleur moyen d’éviter cela est d’investir dans une ventilation.

Types de VMC :

  • VMC simple flux autorégrable : parfait pour les budgets serrés (prix jusqu’à 1.000€), petit travaux, moyennement efficace
  • VMC simple flux hygroréglable : parfait pour les budgets serrés (prix jusqu’à 1.700€), travaux par un professionnel RGE, moyennement efficace
  • VMC double flux : pour les gros budgets (jusqu’à 11.000€), travaux par un professionnel RGE, très haute efficacité

3. Chauffage

Pour moins consommer après avoir rénové l’isolation du logement, il faut envisager le changement de son moyen de chauffage dans le cas où celui-ci serait vieux et en mauvais état de fonctionnement.

Les équipements actuels permettent de bénéficier d’un meilleur rendement et de respecter davantage l’environnement puisqu’ils utilisent souvent des énergies renouvelables. Par exemple, l’installation d’une pompe à chaleur peut permettre jusqu’à 75% d’économies sur la facture d’énergie.

Les chauffages performants actuels :

  • Pompe à chaleur : entre 7.000€ et 20.000€, utilise les calories renouvelables et présentes naturellement dans l’air
  • Panneau solaire : entre 8.000€ et 20.000€, utilise les rayons du soleil
  • Chaudière à condensation : entre 500€ et 7.000€, utilise du gaz (non renouvelables)
  • Chaudière biomasse : entre 3.000€ et 20.000€, utilise de la masse de matière végétale, animale, terrestre ou aquatique
  • etc.

💰 Les aides et primes de sortie de passoire thermique

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MaPrimeRénov’
  • Jusqu’à75 €/m2
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  • Isolation
  • Chauffage
  • Rénovation globale
  • ChauffageJusqu’à 10.000€
  • IsolationJusqu’à 75€/m2 ou 100€ par fenêtre
  • Audit énergétiqueJusqu’à 500€
  • Rénovation globaleJusqu’à 17.500€
  • BarèmeBleu, Jaune, Violet, Rose
  • MontantJusqu’à 90% des travaux
  • Public éligiblePropriétaires
  • Logements éligiblesRésidence principale
  • Délai d’obtention15 jours après validation du dossier
  • VersementVirement bancaire
  • Définition du prixType de travaux, revenus et composition du foyer, zone géographique
  • CumulableOui
Logo Certificat d'économie d'énergie - Prime énergie
Prime énergie
  • Jusqu’à20 €/m2
  • Jusqu’à5 000 €
  • Isolation
  • Chauffage
  • Rénovation globale
  • Délais d’obtentionEntre 8 jours et 3 mois après validation du dossier
  • Format de la primeVirement bancaire, Chèques cadeaux, Chèque
  • MontantJusqu’à 90% des travaux
  • Public éligiblePropriétaires et locataires
  • Logements éligiblesRésidence principale et secondaire
  • Définition du prixType de travaux, revenus et composition du foyer, zone géographique
  • CumulableOui
maprimerenov serenite
MaPrimeRénov’ Sérénité
  • Jusqu’à30 000 €
  • Isolation
  • Chauffage
  • Rénovation globale
  • Délais d’obtention15 jours après validation du dossier
  • Format de la primeVirement bancaire
  • MontantJusqu’à 50% des travaux
  • Public éligiblePropriétaires
  • Logements éligiblesRésidence principale de plus de 15 ans
  • Définition du prixType de travaux, revenus et composition du foyer, zone géographique
  • CumulableNon

1. MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ permet d’obtenir jusqu’à 17.500€ pour des travaux de rénovation globale incluant isolation et nouveau moyen de chauffage. Le montant varie selon la géolocalisation du foyer, son niveau de revenus annuels et le nombre de personnes qui le compose.

Les logements de plus de 15 ans sont éligibles et doivent faire figure de résidence principale pour le propriétaire. L’obtention des fonds se fait 15 jours après validation du dossier par virement bancaire.

La demande se fait sur le site internet de France Rénov’, une plateforme gouvernementale.

2. La Prime énergie CEE

La Prime Certificat d’Économies d’Énergies est proposée par des obligés comme des enseignes de la grande distribution (Auchan, Leclerc), des fournisseurs d’énergie (EDF, Total) ou des établissements spécialisés (Effy, Hellio).

Elle permet de financer les mêmes travaux que MaPrimeRénov’ (l’isolation et le chauffage individuellement, ou bien un bouquet de travaux incluant les deux). Le montant de la prime est plafonné à 90% du montant des travaux.

Les propriétaires, mais également les locataires, sont éligibles pour des résidences principales ou secondaires. L’obtention se fait après 8 jours à 3 mois. La Prime CEE pour rénover une passoire thermique est cumulable avec MaPrimeRénov’.

3. MaPrimeRénov’ Sérénité

MaPrimeRénov’ Sérénité est également proposé par France Rénov’. Elle peut financer des travaux de rénovation globale permettant une amélioration des performances d’une maison passoire thermique.

Son montant peut atteindre jusqu’à 50% de celui des travaux. Cette prime est disponible pour les propriétaires aux revenus les plus précaires. La résidence doit être celle où vit principalement le demandeur et dater de plus de 15 ans. L’obtention se fait en 15 jours après validation du dossier.

Elle ne peut pas être cumulée avec MaPrimeRénov’ mais avec la Prime énergie CEE.

4. L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-PTZ est un prêt sans intérêts pour financer des travaux de rénovation. Les propriétaires occupants ou bailleurs sont éligibles. Le logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans.

Il peut être souscrit auprès de toutes les banques ayant signé une convention avec l’État. Des documents justificatifs devront être donnés pour prouver la capacité de remboursement du demandeur, mais également les futurs travaux (devis, factures).

5. La TVA à 5,5%

La TVA réduite de 20% à 5,5% est directement appliquée sur la facture par le professionnel. Cette baisse est accordée pour tous les achats liés à la rénovation énergétique.

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