Diagnostic énergétique location

Le diagnostic énergétique est obligatoire pour une location. Il indique au locataire l’estimation de la consommation annuelle ainsi que les émissions de gaz à effet de serre annuelles du logement. Selon la note attribuée (entre A et G), le DPE peut interdire l’augmentation du loyer et interdire les nouvelles mises en location tout court du logement.

🕵️‍♂️ Est-il obligatoire de faire un diagnostic énergétique pour une location ?

Le diagnostic énergétique DPE est obligatoire pour mettre son bien en location ou en vente par ailleurs.

Il renseigne les futurs locataires ou les futurs acquéreurs sur le niveau de consommation (en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an) et le niveau de rejet de gaz à effet de serre (quantité de kilos de dioxyde de carbone produite par mètre carré et par an) d’un logement.

Il permet donc de connaître les performances énergétiques d’un logement, le confort de vie à l’intérieur de celui-ci et d’avoir une idée du montant des factures énergétiques. Il permet aussi de se rendre compte des travaux à effectuer pour améliorer son diagnostic.

Le DPE est effectué par un professionnel certifié. Ce dernier étudie la qualité et les techniques d’isolation du logement, le système de chauffage, les menuiseries ou encore le type d’éclairage pour attribuer une note entre A et G, la première étant la meilleure et la dernière étant synonyme de passoire énergétique et thermique.

1. L’obligation pour les immeubles en copropriété

L’article 158 de la loi n°2021-1104 indique que les immeubles en copropriété, dont le permis de construire a été déposé avant 2013, ont l’obligation de réaliser un diagnostic énergétique DPE collectif, qu’ils soient destinés à la location, à la vente ou à toute autre action :

• À partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 200 lots et plus
• À partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots
• À partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots

2. Dans quels cas la location est interdite ? Ce que dit la loi

Tout logement dépassant le seuil de 449kW/m²/an de consommation ne peut plus être mis en location. La location est interdite ou sera bientôt interdite pour les logements de classes :

• G : interdit à partir du 1er janvier 2025
• F : interdit à partir du 1er janvier 2028
• E : interdit à partir du 1er janvier 2034

Ces interdictions sont mises en place pour encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Les passoires sont responsables d’une grande pollution et d’un gouffre financier pour les locataires.

L’interdiction n’est valable que pour les nouvelles mises en location. Les baux contractés en amont des interdictions pourront toujours être loués par les locataires.

Sanctions en cas de location sans DPE ou en cas de DPE mensonger

Des sanctions peuvent être appliquées sous 3 cas : le propriétaire refuse de transmettre le DPE au locataire, le propriétaire publie une annonce mensongère, le propriétaire a recours à un diagnostiqueur non certifié.

Le juge, s’il reconnaît le préjudice, peut décider d’une baisse de loyer, du paiement d’une amende jusqu’à 15.000€, du paiement de la part du propriétaire de dommages et intérêts à l’attention du locataire ainsi que de travaux obligatoires à faire dans le logement à la charge du propriétaire.

3. Le loyer d’une location passoire énergétique peut-il augmenter ?

Selon l’article 159 de la loi n°2021-1104, le loyer des classes F et G, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou non, de type appartement ou maison, ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022.

Cela concerne les baux en cours, ceux qui vont être renouvelés ou reconduits ainsi que les nouveaux baux. Pour jouir d’un retour à la normale, les propriétaires bailleurs devront rénover leur bien afin qu’il atteigne au minimum la classe E.

4. Une mauvaise étiquette synonyme de dévalorisation du bien ?

Les logements passoires thermiques connaissent une grosse décote de leur prix de vente.

Par exemple, pour deux biens à caractéristiques équivalentes en termes de superficie, de localisation ou encore d’ancienneté, le classé G va connaître une décote de 6,7% en moyenne par rapport au classé D ou E. Cette dévalorisation monte à 17% quand on le compare avec la classe A ou B.

🚧 Comment améliorer son diagnostic énergétique pour permettre la location ?

Le DPE précise les travaux à envisager pour permettre au logement d’être plus performant. Cela concerne l’isolation, le chauffage et l’amélioration de la circulation de l’air, dans cet ordre là d’importance.

Les recommandations du professionnel sont chiffrées avec un prix attaché à chaque opération. Tout cela n’engage à rien et fait figure d’indication de la marche à suivre.

Il faut contacter un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) après la réalisation du DPE pour discuter et plancher sur la mise en œuvre des travaux. Il est conseillé d’en contacter plusieurs afin de pouvoir comparer leurs devis et les prix proposés.

Des primes sont disponibles pour aider le propriétaire dans son financement : la Prime énergie, MaPrimeRénov’ ou MaPrimeRénov’ Sérénité.

1. Les travaux d’isolation

La mauvaise isolation peut être responsable de grandes pertes énergétiques :

• 30% de pertes dans les combles
• 20% de pertes dans les murs
• 15% de pertes dans les fenêtres
• 10% de pertes dans les sols

C’est le premier chantier à envisager dans un logement. Sans une bonne isolation, pas la peine de penser à changer son chauffage inefficace puisque la grande majorité de l’énergie créée sera perdue.

Pour améliorer son isolation de façon globale, deux solutions : l’isolation par l’extérieur et l’isolation par l’intérieur.

Travaux	Coût	Attributs
🥇 Isolation par l’intérieur	Entre 18 et 122€/m²	– Bon rapport qualité/prix – Isolation efficace – Réduction de l’espace habitable – Indisponibilité des pièces pendant le chantier – Pas de changement esthétique à l’extérieur
🥈 Isolation par l’extérieur	Entre 43 et 142€/m²	– Plus onéreux – Isolation très efficace – Pas de réduction de l’espace habitable – La mairie doit autoriser le chantier – Disponibilité des pièces pendant le chantier – Travaux complexes

2. Le changement de chauffage

Le gaz et le fioul constituent environ 50% des énergies utilisées par les moyens de chauffage en France. Ces chaudières sont souvent datées et en mauvais état, entraînant ainsi un fort rejet de gaz à effet de serre et une production de chaleur inefficace.

Il faut donc les remplacer par des moyens modernes plus respectueux de l’environnement. C’est le cas de la pompe à chaleur, de la chaudière biomasse ou encore des panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques.

La chaudière à gaz très haute performance est aussi intéressante. Les chaudières fioul ne peuvent quant à elles plus être installées en France.

Chauffage	Coût	Attributs
🥇 Pompe à chaleur	Entre 1.500 et 25.000€	– Utilise une énergie renouvelable (calories) – Types air-air, air-eau, eau-eau, sol-eau, sol-sol – 4 fois plus d’énergie créée que consommée en moyenne – Pas de rejet de CO2
🥈 Chaudière biomasse	Entre 8.000 et 20.000€	– Utilise une énergie renouvelable (biomasse) : bois et granulés – Efficacité importante – Faible rejet de CO2
🥉 Chaudière à gaz THPE	Entre 3.500 et 9.000€	– Utilise une énergie non renouvelable (gaz naturel) – Solution efficace – Simple d’utilisation et d’installation, surtout si le chauffage précédent était une chaudière gaz ou fioul – Émission de CO2

3. L’installation d’une VMC

La circulation de l’air dans un logement est primordiale, car elle permet d’évacuer l’air vicié nocif pour la santé et susceptible de favoriser le développement d’allergies, de maladies respiratoires, de champignons, d’humidité ou encore de maladies cardio-vasculaires.

Néanmoins, l’aération par les fenêtres et les portes ne sont pas de bonnes solutions puisqu’elle engendre de grandes pertes énergétiques. À la place, il est préférable d’opter pour une VMC ou Ventilation Mécanique Contrôlée.

VMC	Coût	Attributs
🥇 VMC double flux	Entre 3.500 et 5.500€	– Très efficace – La plus onéreuse – Filtres aux gaines d’entrée et de sortie – Garde la chaleur à l’intérieur le plus efficacement
🥈 VMC simple flux auto réglable	Entre 600 et 1.700€	– Moins performante – Se règle elle-même – Moins cher – Garde la chaleur à l’intérieur efficacement
🥉 VMC simple flux	Entre 600 et 1.700€	– Moins performante – Moins cher – Garde la chaleur à l’intérieur efficacement

🤔 Comment obtenir son diagnostic énergétique ?

Il faut s’adresser à un professionnel certifié. L’outil “diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr” permet d’en trouver un en fonction de son emplacement géographique.

Le coût d’un bilan est situé entre 100€ et 250€. Il n’est pas réglementé, il est donc important d’effectuer plusieurs devis avec différents professionnels.

Le professionnel trouvé, il se rend au domicile et prend quelques heures pour réaliser son diagnostic. Une fois terminé, il édite un document DPE et donne une copie au propriétaire.

Il envoie également une copie à l’ADEME (Agence nationale de la transition écologique) par courrier. Cette dernière se charge ensuite de lui retourner un numéro d’authentification que le professionnel doit envoyer au propriétaire afin qu’il l’inscrive sur la copie qu’il détient.

Ce document constitue le DPE et la preuve à apporter aux artisans RGE souhaitant réaliser des travaux ou aux futurs locataires ou acquéreur du logement.

Quelle est sa durée de validité ?

La validité du diagnostic s’étale sur 10 ans sauf pour ceux réalisés lors de ces périodes :

• Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : plus valide
• Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valide jusqu’au 31 décembre 2024

Comment le contester ?

Depuis 2021, il est possible de contester un DPE. Un locataire qui a des doutes peut contacter un professionnel certifié afin qu’il effectue une contre-expertise. S’il s’avère que les deux résultats diffèrent, il peut s’adresser à son propriétaire afin d’obtenir un accord à l’amiable.

Un médiateur externe peut être ajouté à la table des négociations afin de les faciliter. Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut saisir un tribunal afin de faire valoir ses droits.

Exemple de DPE

💰 Existe-t-il des aides pour la rénovation énergétique ?

La Prime énergie

• Jusqu’à 90% du montant total des travaux financés
• Montant qui varie selon le type de travaux, le niveau de revenus du foyer, le nombre de personnes qui le composent et sa zone géographique
• Versement sous la forme d’un virement, de chèques cadeaux ou de déductions sur les factures des travaux

La Prime énergie est proposée par des obligés : fournisseurs énergétiques (Total, Engie, Eni…) et enseignes de la grande distribution (Carrefour, Leclerc ou Auchan).

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) dans une résidence principale (une personne doit y vivre au moins 8 mois par an) construite depuis plus de 2 ans. Le gain énergétique après travaux doit être d’au moins 55%.

Les propriétaires et les locataires sont éligibles. Elle peut être cumulée avec MaPrimeRénov’ ou MaPrimeRénov’ Sérénité, ainsi que l’éco-prêt à taux zéro.

MaPrimeRénov’

• Jusqu’à 90% du montant total des travaux financés
• Montant qui varie selon le type de travaux, le niveau de revenus du foyer, le nombre de personnes qui le composent et sa zone géographique
• Versement sous la forme d’un virement bancaire

MaPrimeRénov’ est mise en place par France Rénov’, le service public de rénovation de l’habitat.

Les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE dans une résidence principale de plus de 2 ans. Ils doivent permettre un gain énergétique d’au moins 35%.

Seuls les propriétaires peuvent la demander.

MaPrimeRénov’ Sérénité

• Jusqu’à 50% du montant total des travaux financés
• Montant qui varie selon le type de travaux, les revenus du foyer, sa composition et sa zone géographique
• Versement sous la forme d’un virement bancaire

MaPrimeRénov’ Sérénité est également mise en place par France Rénov’. Elle est réservée aux foyers les plus modestes.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE et la résidence doit avoir été construite depuis plus de 15 ans. Les gains énergétiques après travaux doivent être d’au moins 35%.

Seuls les propriétaires occupants le logement peuvent la demander.

L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-PTZ n’est pas une prime mais une aide sous la forme d’un prêt à taux zéro. Son montant peut atteindre jusqu’à 50.000€. Le remboursement se fait sur 20 ans maximum.

Les propriétaires sont éligibles, sans condition de ressources. Le logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans et être une résidence principale.